Aumento massimo dell'affitto nei Paesi Bassi nel 2026

La misura in cui il proprietario può aumentare legalmente il canone nel 2026 dipende dalla fascia in cui ricade l'alloggio. Sono previsti tre tetti distinti: per gli alloggi del settore sociale (popolare) l'aumento massimo è del 4,1% a decorrere dal 1° luglio 2026; per la fascia media (middenhuur) il limite è fissato al 6,1% in qualsiasi momento del 2026; per gli immobili del settore libero l'adeguamento massimo per il 2026 è pari al 4,4%. Se l'aumento notificatoti oltrepassa la soglia di riferimento, è da considerarsi illegittimo e puoi fare formale opposizione. I massimali derivano dalla delibera governativa del dicembre 2025.

Quale tetto ti riguarda

Due fattori determinano il tetto applicabile: la data di stipula del contratto e il punteggio WWS dell'alloggio, che ne stabilisce il segmento.

• Sociale / regolamentato — 143 punti o meno. Tetto del 4,1% dal 1° luglio 2026. Se il canone base netto (kale huur, ovvero l'affitto senza spese accessorie) è inferiore a €350/mese, il locatore può applicare un aumento forfettario di €25/mese, evitando che gli affitti più bassi restino congelati in termini percentuali.
• Fascia media (middenhuur) — 144–186 punti, con contratto stipulato a partire dal 1° luglio 2024. Tetto del 6,1% nel 2026. La percentuale è più alta poiché calcolata sulla crescita salariale stabilita dai contratti collettivi (CAO: 5,1%) maggiorata di un punto percentuale.
• Settore libero — da 187 punti in su. Tetto del 4,4% nel 2026.
• Stanze (onzelfstandige woonruimte) — massimo 4,1% dal 1° luglio 2026, senza maggiorazioni legate al reddito.

Le soglie economiche delle fasce per il 2026 in base al canone mensile sono: fino a €932,93 si rientra nel settore sociale, la fascia media copre da €932,94 a €1.228,07, e tutto ciò che supera questa cifra ricade nel settore libero. Se non sai con precisione in quale fascia si collochi la tua abitazione, puoi verificare il punteggio consultando la nostra guida su come ridurre l'affitto.

Le regole che i proprietari devono seguire

A prescindere dalla tipologia contrattuale, il proprietario è tenuto a rispettare vincoli precisi:

• Al massimo una volta ogni 12 mesi. Il locatore può aumentare il canone non più di una volta nell'arco di dodici mesi. Fanno eccezione solo gli interventi concordati di ristrutturazione/miglioria dell'alloggio o le situazioni in cui siano già trascorsi oltre 12 mesi dall'ultimo adeguamento.
• Preavviso scritto di due mesi (settore sociale e stanze). Per le abitazioni sociali e le stanze, il locatore deve inviare una proposta scritta con almeno due mesi di anticipo rispetto all'entrata in vigore. Una notifica assente o pervenuta oltre i termini costituisce motivo sufficiente per respingere l'adeguamento.
• Clausole di indicizzazione (fascia media e settore libero). Molti contratti in queste fasce aggiornano automaticamente il canone anno dopo anno tramite apposita clausola — senza necessità di comunicazioni preliminari. Qualora la formula contrattuale ecceda il tetto statale, si applica d'ufficio la soglia più bassa. Ad esempio, una clausola che preveda "inflazione + 3%" non può in ogni caso oltrepassare il massimale del 4,4% stabilito per il settore libero nel 2026.
• Maggiorazioni legate al reddito (solo settore sociale). Negli alloggi regolamentati, il proprietario ha diritto di applicare incrementi superiori se il reddito complessivo del nucleo familiare risulta elevato: fino a €50/mese aggiuntivi per i redditi medio-alti (fascia €59.504–€70.149 per single; €68.858–€93.531 per nuclei familiari) e fino a €100/mese per i redditi alti (oltre €70.149 per single; oltre €93.531 per nuclei). Anche in questi casi, il canone finale non può mai superare il tetto massimo WWS previsto per la specifica abitazione.

Se il tuo aumento è sopra il massimo

La procedura da attivare varia in base alla fascia di appartenenza, e i termini da rispettare sono perentori:

• Settore sociale / regolamentato: invia formale opposizione scritta al locatore prima della data di decorrenza dell'aumento. A quel punto spetta al proprietario adire la Huurcommissie entro sei settimane dalla data proposta per chiedere la convalida dell'adeguamento. Se il locatore non presenta ricorso entro il termine, l'aumento decade e resterà valida la vecchia pigione.
• Fascia media e settore libero: in questi casi l'iniziativa spetta all'inquilino. Puoi presentare ricorso alla Huurcommissie fino a quattro mesi dopo l'entrata in vigore dell'aumento non conforme.

In entrambe le fattispecie, il contributo per l'inquilino è di soli €25 e viene interamente rimborsato in caso di accoglimento. Il portale governativo sull'opposizione agli aumenti di canone descrive nel dettaglio entrambi i percorsi. Se sei ancora alla ricerca di una sistemazione, consulta la nostra guida per trovare casa ad Amsterdam.