Come ridurre l'affitto nei Paesi Bassi (2026)

Se la tua casa totalizza 186 punti o meno con un contratto stipulato a partire dal 1° luglio 2024 — o 143 punti o meno con un contratto precedente —, hai il pieno diritto di ottenere la riduzione dell'affitto al tetto massimo stabilito dalla legge per quel punteggio. L'intera procedura prevede un contributo di soli €25, rimborsati per intero in caso di successo, mentre il locatore soccombente deve pagare una sanzione di €500. Non serve un avvocato: ecco i passaggi pratici da seguire in sequenza.

Passo 1: stima i tuoi punti

Ogni abitazione soggetta a regolamentazione nei Paesi Bassi viene valutata attraverso un sistema a punti ufficiale (Woningwaarderingsstelsel o WWS). Il conteggio dei punti determina la categoria dell'alloggio e l'affitto massimo esigibile per legge. Le soglie valide per il 2026 sono: fino a 143 punti rientra nel settore sociale (canone massimo €932,93), da 144 a 186 punti nella fascia media (middenhuur, tetto a €1.228,07) e da 187 punti in su nel settore libero. Se il canone mensile richiesto supera il limite stabilito per i tuoi punti, hai ottime basi per chiedere una revisione al ribasso. Per approfondire la suddivisione per fasce, consulta la nostra guida sui tetti all'aumento dell'affitto 2026.

Passo 2: nuovi inquilini — la verifica dell'affitto iniziale entro 6 mesi

Chi ha firmato di recente un contratto di locazione può contare su uno strumento molto efficace: la verifica del canone iniziale (toetsing aanvangshuurprijs). Entro sei mesi dall'inizio del contratto, puoi richiedere alla Huurcommissie (l'organo arbitrale statale per le locazioni) di verificare la congruità del canone pattuito — anche se il contratto riporta la dicitura di settore libero. Se la perizia assegna all'immobile 186 punti o meno, la commissione impone d'ufficio il passaggio al sistema regolamentato riducendo il canone al massimale di legge. Questa finestra di sei mesi è un termine perentorio di decadenza (fatale termijn): non può essere prorogata in nessun caso, perciò è fondamentale muoversi tempestivamente. L'unica deroga riguarda i vecchi contratti temporanei (fino a 2 anni) sottoscritti prima del 1° luglio 2024, verificabili durante l'intera vigenza e fino a sei mesi dopo il rilascio.

Passo 3: inquilini in essere — scrivi al proprietario

Se risiedi già da tempo in un alloggio regolamentato e il canone supera il massimo consentito dai punti WWS, puoi richiedere una riduzione (huurverlaging) in qualsiasi momento. Il primo passo consiste nell'inviare al proprietario una diffida scritta con la richiesta di ricalcolo del canone e la data da cui la modifica dovrà decorrere. È necessario garantire un preavviso di almeno due mesi di calendario interi tra la spedizione della lettera e la decorrenza richiesta — ad esempio, inviando la richiesta nel corso del mese di luglio, la prima data utile sarà il 1° ottobre. Ricordati di conservare sempre la ricevuta di invio (raccomandata o PEC).

Passo 4: se il proprietario rifiuta, rivolgiti alla Huurcommissie

Se il proprietario oppone un rifiuto o non risponde entro i termini, puoi trasferire il fascicolo alla Huurcommissie. L'istanza deve essere inoltrata entro sei settimane dalla data di decorrenza proposta nella tua lettera — superata tale scadenza, occorrerà ricominciare l'iter con una nuova diffida. Il contributo per l'inquilino ammonta a €25, restituito integralmente se la richiesta viene accolta (e al 50% in caso di accoglimento parziale). La modulistica e l'eventuale udienza sono in lingua olandese con accesso via DigiD, ma gli allegati probatori possono essere presentati in inglese. Ad Amsterdam, l'ente pubblico !WOON offre supporto legale gratuito in inglese a tutti gli inquilini.

Passo 5: cosa succede dopo

La Huurcommissie può disporre un sopralluogo tecnico per misurare con precisione le superfici e verificare dotazioni e impianti. Il completamento della procedura richiede solitamente dai quattro ai sei mesi. Una volta emessa la delibera, le parti hanno a disposizione otto settimane per impugnarla davanti al tribunale (Kantonrechter); in mancanza di impugnazione, il verdetto diventa esecutivo a tutti gli effetti. In caso di vittoria dell'inquilino, il locatore deve rifondere il contributo di €25 e versare una spesa di istruttoria di €500 alla commissione.

Se il tuo contratto è iniziato prima di luglio 2024

I contratti più datati sottostanno a paletti più restrittivi. A decorrere dal 1° luglio 2025, la riduzione in base ai punti WWS per i vecchi contratti è consentita solo se l'alloggio totalizza 143 punti o meno. Gli immobili accreditati tra 144 e 186 punti con contratto precedente a luglio 2024 si trovano in una situazione transitoria: le tutele introdotte per la fascia media non retroagiscono sui contratti antecedenti, escludendo la possibilità di abbassare il canone per la sola via del punteggio. Se rientri ancora nei primi sei mesi di locazione, la verifica dell'affitto iniziale di cui al Passo 2 resta la via migliore; altrimenti, un vecchio contratto da 144–186 punti non può essere ridotto unicamente tramite i punti WWS.

Un elemento da monitorare: il disegno di legge Wet toekomstbestendige huurcommissie, approvato dalla Tweede Kamer ad aprile 2026, potrebbe aggiornare alcune finestre temporali una volta licenziato definitivamente dalla Eerste Kamer. Far valere i propri diritti tramite la Huurcommissie è una facoltà pienamente tutelata dalla legge olandese: nessun locatore può procedere a sfratto o ritorsioni contro l'inquilino per aver presentato istanza (consulta le informazioni ufficiali sulle tutele per gli affittuari).