So senkst du deine Miete in den Niederlanden (2026)

Erreicht deine Wohnung 186 Punkte oder weniger bei einem Vertrag, der am oder nach dem 1. Juli 2024 begann — oder 143 Punkte oder weniger bei einem älteren Vertrag —, hast du das gesetzliche Recht, die Miete auf die für diese Punktzahl zulässige Höchstgrenze zu senken. Das gesamte Verfahren kostet €25, bei Erfolg voll erstattet, und ein Vermieter, der verliert, zahlt eine Gebühr von €500. Du brauchst dafür keinen Anwalt. So gehst du Schritt für Schritt vor:

Schritt 1: Schätze deine Punkte

Jede regulierte Wohnung in den Niederlanden wird nach einem Punktesystem (dem Woningwaarderingsstelsel bzw. WWS) bewertet. Deine Punktzahl bestimmt das Mietsegment und die Höchstmiete, die ein Vermieter gesetzlich verlangen darf. Die Grenzen für 2026 sind: 143 Punkte oder weniger ist der soziale Wohnungsbau (Höchstmiete €932,93), 144–186 Punkte ist das mittlere Segment (Middenhuur, Deckel €1.228,07), und ab 187 Punkten beginnt der freie Sektor. Zahlst du deutlich mehr als das Maximum für deine Punkte, hast du beste Chancen auf eine Mietminderung. Wie die Segmente genau aufgeteilt sind, erfährst du in unserem Leitfaden zu den Mieterhöhungsgrenzen 2026.

Schritt 2: Neumieter — die 6-Monats-Prüfung der Anfangsmiete

Hast du gerade erst einen Mietvertrag unterschrieben, hast du ein besonders starkes Hebelinstrument: die Anfangsmietprüfung (toetsing aanvangshuurprijs). Innerhalb von sechs Monaten nach Mietbeginn kannst du die Huurcommissie (die staatliche Schlichtungsstelle für Mietfragen) bitten, deine Anfangsmiete verbindlich zu überprüfen — selbst wenn dein Vertrag als freier Sektor deklariert ist. Ergibt die Bewertung tatsächlich 186 Punkte oder weniger, stuft die Huurcommissie die Wohnung in den regulierten Bereich herab und senkt die Miete auf den gesetzlichen Höchstbetrag. Diese Sechs-Monats-Frist ist eine strikte Ausschlussfrist (fatale termijn): Sie kann unter keinen Umständen verlängert werden, warte also nicht ab. Die einzige Ausnahme: echte befristete Verträge (maximal zwei Jahre), die vor dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurden, können während der gesamten Laufzeit sowie bis zu sechs Monate nach Vertragsende überprüft werden.

Schritt 3: Bestandsmieter — schreibe deinem Vermieter

Wohnst du schon länger in einer regulierten Wohnung und liegt deine Miete über der gesetzlichen Höchstgrenze für deine Punktzahl, kannst du jederzeit eine Mietsenkung (huurverlaging) fordern. Sende deinem Vermieter dazu einen schriftlichen Vorschlag mit der neu berechneten Kaltmiete und dem Stichtag, ab dem diese gelten soll. Halte dabei eine Ankündigungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten zwischen dem Absendedatum und dem Stichtag ein — schickst du den Brief im Juli ab, ist der frühestmögliche Stichtag der 1. Oktober. Bewahre unbedingt einen Nachweis über den Versand (z. B. Einschreiben) auf.

Schritt 4: Lehnt der Vermieter ab, geh zur Huurcommissie

Lehnt dein Vermieter den Vorschlag ab oder reagiert er gar nicht, bringst du den Fall vor die Huurcommissie. Du musst deinen Antrag innerhalb von sechs Wochen nach dem vorgeschlagenen Stichtag einreichen — verpasst du diese Frist, musst du das Verfahren mit einem neuen Schreiben von vorn beginnen. Die Gebühr für Mieter beträgt €25 und wird dir bei Erfolg komplett erstattet (zur Hälfte bei Teilerfolg). Die Online-Formulare und eine eventuelle Anhörung laufen auf Niederländisch via DigiD, Beweisdokumente darfst du aber auf Englisch einreichen. In Amsterdam unterstützt die Organisation !WOON Mieter völlig kostenlos auf Englisch.

Schritt 5: Was als Nächstes passiert

Die Huurcommissie schickt bei Bedarf einen Gutachter vorbei, der deine Wohnung exakt vermisst und die Ausstattung bewertet. Die durchschnittliche Bearbeitungsdauer beträgt vier bis sechs Monate. Sobald der Beschluss vorliegt, haben beide Parteien acht Wochen Zeit, ihn vor dem Amtsgericht (Kantonrechter) anzufechten. Verstreicht diese Frist ohne Klage, ist die Entscheidung rechtskräftig und bindend. Ein Vermieter, der unterliegt, muss dir deine Gebühr erstatten und zusätzlich eine Verfahrensgebühr von €500 an die Huurcommissie zahlen.

Wenn dein Vertrag vor Juli 2024 begann

Für ältere Mietverträge gelten strengere Kriterien. Seit dem 1. Juli 2025 kannst du die Miete nach Punkten nur dann nachträglich senken, wenn deine Wohnung 143 Punkte oder weniger erzielt. Wohnungen mit 144–186 Punkten aus Verträgen vor Juli 2024 fallen unter eine Gesetzeslücke: Die Mietobergrenzen des mittleren Segments gelten nicht rückwirkend für Altverträge, sodass hier kein rechtlicher Anspruch auf eine nachträgliche Herabsetzung allein über das WWS besteht. Befindest du dich noch innerhalb der ersten sechs Monate deines Vertrags, ist die Prüfung der Anfangsmiete aus Schritt 2 deine beste Option; danach lässt sich ein solcher Altvertrag mit 144–186 Punkten nicht mehr rein über die Punktzahl reduzieren.

Gut zu wissen: Ein Reformgesetz namens Wet toekomstbestendige huurcommissie hat im April 2026 die Zweite Kammer passiert und könnte bestimmte Fristen modernisieren, sobald auch die Erste Kammer zustimmt. Die eigene Miete überprüfen zu lassen oder ein Verfahren einzuleiten, ist dein gesetzlich geschütztes Recht als Mieter — und dein Vermieter darf dir deswegen unter keinen Umständen kündigen (siehe die offizielle Informationsseite zum niederländischen Mieterschutz).