Maximale Mieterhöhung in den Niederlanden 2026

Wie stark dein Vermieter deine Miete 2026 gesetzlich anheben darf, hängt vom Mietsegment deiner Wohnung ab. Es gelten drei verschiedene Höchstgrenzen: Im sozialen Wohnungsbau darf die Miete um maximal 4,1% ab dem 1. Juli 2026 steigen. Wohnungen im mittleren Segment (middenhuur) dürfen im Jahr 2026 um höchstens 6,1% angehoben werden. Im freien Sektor (vrije sector) liegt die Obergrenze für das Kalenderjahr bei 4,4%. Fällt die angekündigte Erhöhung höher aus als das für deine Wohnung geltende Limit, ist sie unzulässig — und du solltest Einspruch einlegen. Die Werte basieren auf der offiziellen Mitteilung der niederländischen Regierung vom Dezember 2025.

Welche Obergrenze für dich gilt

Zwei Faktoren bestimmen deine Obergrenze: dein Vertragsdatum und die Punktzahl deiner Wohnung nach dem Punktesystem (WWS), die dein Segment festlegt.

• Sozial / reguliert — 143 Punkte oder weniger. Obergrenze 4,1% ab dem 1. Juli 2026. Liegt die Kaltmiete (kale huur, also die Miete ohne Nebenkosten) unter €350/Monat, darf der Vermieter sie stattdessen um pauschal €25/Monat erhöhen, damit Kleinstmieten nicht prozentual stagnieren.
• Mittelmiete (middenhuur) — 144–186 Punkte, bei einem Vertrag ab dem 1. Juli 2024. Obergrenze 6,1% im Jahr 2026. Dieser Satz fällt höher aus, weil die gesetzliche Formel an das tarifliche Lohnwachstum (CAO-Löhne: 5,1%) plus einen Prozentpunkt gekoppelt ist.
• Freier Sektor — ab 187 Punkten. Obergrenze 4,4% im Jahr 2026.
• Zimmer (onzelfstandige woonruimte) — höchstens 4,1% ab dem 1. Juli 2026, ohne einkommensabhängigen Zusatzaufschlag.

Die Mietgrenzen für 2026 nach Kaltmiete lauten: Bis €932,93 gilt eine Wohnung als sozialer Wohnungsbau, das mittlere Segment reicht von €932,94 bis €1.228,07, und alle Wohnungen darüber zählen zum freien Sektor. Bist du dir nicht sicher, in welches Segment deine Wohnung fällt? Wie du deine Punkte ermittelst, erfährst du in unserem Leitfaden zur Mietsenkung.

Die Regeln, die Vermieter befolgen müssen

Unabhängig vom Segment gelten für Vermieter verbindliche Spielregeln:

• Höchstens einmal alle 12 Monate. Ein Vermieter darf die Miete im Regelfall nur einmal innerhalb von zwölf Monaten anheben. Ausnahmen gelten lediglich nach baulichen Modernisierungen oder wenn die letzte Erhöhung schon länger als zwölf Monate zurückliegt.
• Schriftliche Ankündigung zwei Monate im Voraus (sozial und Zimmer). Bei regulierten Wohnungen und unselbstständigen Zimmern muss der Vermieter mindestens zwei Monate vor Inkrafttreten der Erhöhung einen schriftlichen Vorschlag zustellen. Ein verspäteter oder fehlender Brief macht die Erhöhung formell anfechtbar.
• Indexierungsklauseln (Mittelmiete und freier Sektor). Viele Mietverträge in diesen Segmenten passen die Miete jährlich automatisch über eine Klausel an — hierfür ist kein separater Brief nötig. Würde die vertragliche Klausel die Erhöhung jedoch über die gesetzliche Obergrenze treiben, gilt automatisch der niedrigere gesetzliche Wert. Eine Klausel wie „Inflation + 3%“ kann im Jahr 2026 das gesetzliche Freier-Sektor-Limit von 4,4% keinesfalls übersteigen.
• Einkommensabhängige Zusatzstaffelungen (nur sozialer Sektor). Bei regulierten Wohnungen darf ein Vermieter bei höherem Haushaltseinkommen einen Zuschlag verlangen: bis zu €50/Monat extra für mittlere bis gehobene Einkommen (Alleinstehende €59.504–€70.149; Mehrpersonenhaushalte €68.858–€93.531) und bis zu €100/Monat für hohe Einkommen (Alleinstehende über €70.149; Mehrpersonenhaushalte über €93.531). Doch selbst mit Zuschlag darf die Miete niemals über die für die Wohnung errechnete WWS-Höchstgrenze steigen.

Wenn deine Erhöhung über dem Maximum liegt

Dein weiteres Vorgehen hängt vom Mietsegment ab, und die Fristen müssen strikt eingehalten werden:

• Sozial / reguliert: Lege vor dem geplanten Inkrafttreten der Erhöhung schriftlich Einspruch bei deinem Vermieter ein. Dann ist der Vermieter am Zug: Er muss die Huurcommissie innerhalb von sechs Wochen nach dem Stichtag anrufen, um die Erhöhung prüfen zu lassen. Reicht er keinen Antrag ein, ist die Erhöhung hinfällig und du zahlst einfach deine bisherige Miete weiter.
• Mittelmiete und freier Sektor: Hier musst du selbst die Initiative ergreifen: Du kannst bis zu vier Monate nach Inkrafttreten der Erhöhung eigenständig ein Verfahren bei der Huurcommissie einleiten.

In beiden Fällen beträgt die Verfahrensgebühr €25 und wird dir bei Erfolg erstattet. Die offizielle Informationsseite der Regierung zum Einspruch gegen Mieterhöhungen erläutert beide Wege im Detail. Suchst du aktuell noch ein Zuhause, findest du praktische Tipps in unserem Leitfaden zur Wohnungssuche in Amsterdam.