¿Puede mi casero subir el alquiler dos veces al año?

No. En casi todos los casos, un casero puede subir el alquiler como mucho una vez cada 12 meses. Las únicas excepciones son tras una mejora de la vivienda que hayas aceptado, o cuando han pasado más de 12 meses desde la última subida. Una segunda subida dentro del mismo periodo de 12 meses no está permitida, y puedes reclamarla.

¿Y si nunca recibí una carta sobre la subida?

Para una vivienda regulada (social) o una habitación, el casero debe enviarte una propuesta por escrito al menos dos meses antes de que la subida entre en vigor. Si no hay carta, o llega demasiado tarde, la subida no cumple los requisitos legales: es un motivo válido para reclamar, y la huurcommissie (la comisión de alquileres) puede anularla. Los contratos de gama media y de mercado libre con cláusula de indexación no necesitan carta aparte.

¿Se aplica el tope a mi contrato del mercado libre?

Sí. Las subidas del mercado libre tienen un tope del 4,4% en 2026, y la ley del tope está en vigor hasta al menos el 1 de mayo de 2029, así que los inquilinos del mercado libre están protegidos durante los próximos años. Si tu contrato tiene una cláusula de indexación, se aplica la menor entre la cláusula y el máximo legal del 4,4%.

¿Y los gastos de servicio?

Los gastos de servicio (servicekosten) por cosas como suministros, limpieza o muebles compartidos van aparte del alquiler base y no están cubiertos por estos topes porcentuales. Deben reflejar los costes reales del casero. Explicamos cómo comprobar e impugnar los gastos de servicio en una guía aparte.

¿Dónde reclamo por una subida de alquiler?

La huurcommissie es el tribunal nacional de alquileres que resuelve sobre subidas, puntuaciones y gastos de servicio. La tasa para el inquilino es de 25 €, reembolsada si ganas. Empieza reclamando por escrito a tu casero. En Ámsterdam, !WOON ofrece asesoría gratuita a inquilinos en inglés y puede ayudarte a preparar tu caso.

Aumento máximo del alquiler en Países Bajos 2026

Cuánto puede subirte legalmente el alquiler tu casero en 2026 depende del segmento en el que esté tu vivienda, y hay tres topes. Las viviendas reguladas (sociales) pueden subir un máximo del 4,1% desde el 1 de julio de 2026. Las viviendas de gama media (middenhuur) pueden subir como mucho un 6,1% en cualquier momento de 2026. Las del mercado libre tienen un tope del 4,4% para todo el año. Si tu subida es mayor que el tope que te corresponde, es muy probable que no esté permitida, y puedes reclamar. Las cifras vienen del anuncio del gobierno de diciembre de 2025.

Qué tope te corresponde

Dos cosas deciden tu tope: la fecha de tu contrato y la puntuación de puntos de tu vivienda, que fija tu segmento.

Social / regulada — 143 puntos o menos. Tope 4,1% desde el 1 de julio de 2026. Si el alquiler base (kale huur, el alquiler sin gastos de servicio) es inferior a 350 €/mes, el casero puede subirlo en su lugar 25 €/mes fijos, para que los alquileres más baratos no queden congelados en términos porcentuales.
Gama media (middenhuur) — 144–186 puntos, con contrato firmado a partir del 1 de julio de 2024. Tope 6,1% durante 2026. Es más alto porque la fórmula es el crecimiento salarial CAO (5,1%) más un punto porcentual.
Mercado libre — 187 puntos o más. Tope 4,4% durante 2026.
Habitaciones (onzelfstandige woonruimte) — máximo 4,1% a partir del 1 de julio de 2026, sin subida según la renta.

Los límites de segmento en 2026, por alquiler mensual, son: hasta 932,93 € es territorio social, la gama media llega hasta 1.228,07 € y por encima de eso es mercado libre. ¿No sabes en qué segmento estás? Compruébalo en 60 segundos con nuestro chequeo de alquiler.

Las reglas que el casero debe cumplir

Sea cual sea tu segmento, hay reglas que siempre se aplican:

Una vez cada 12 meses. Un casero puede subir el alquiler como mucho una vez cada 12 meses. Las excepciones son tras una mejora de la vivienda, o si han pasado más de 12 meses desde la última subida.
Aviso por escrito, con dos meses de antelación (social y habitaciones). Para viviendas reguladas y habitaciones, el casero debe enviar una propuesta por escrito al menos dos meses antes de que la subida entre en vigor. Una carta tardía o inexistente es en sí misma un motivo para reclamar.
Cláusulas de indexación (gama media y mercado libre). Muchos de estos contratos suben el alquiler automáticamente cada año mediante una cláusula de indexación, sin carta aparte. Si la cláusula llevara la subida por encima del tope legal, se aplica la menor de las dos. Una cláusula que diga "inflación + 3%" no puede superar el límite del 4,4% del mercado libre en 2026.
Subidas según la renta (solo social). Para viviendas reguladas, el casero puede pedir más si la renta de tu hogar es alta: hasta 50 €/mes extra para rentas medias-altas (persona sola 59.504 €–70.149 €; varias personas 68.858 €–93.531 €), y hasta 100 €/mes para rentas altas (persona sola por encima de 70.149 €; varias por encima de 93.531 €). Aun así, el alquiler nunca puede superar el máximo que corresponde a los puntos de tu vivienda.

Si tu subida supera el máximo

Tu vía depende del segmento, y los plazos son estrictos.

Social / regulada. Reclama por escrito a tu casero antes de la fecha de entrada en vigor de la subida. Después la pelota está en su tejado: debe pedir a la huurcommissie (el tribunal nacional de alquileres) que revise la subida dentro de las seis semanas siguientes a la fecha de entrada en vigor propuesta. Si no lo hace, la subida decae sin más y se mantiene tu alquiler anterior.
Gama media y mercado libre. Tomas tú la iniciativa: puedes acudir a la huurcommissie por tu cuenta hasta cuatro meses después de que la subida haya entrado en vigor.

En ambos casos, la tasa para el inquilino es de 25 €, reembolsada si ganas. La página del gobierno sobre cómo reclamar una subida de alquiler explica ambas vías. Y si aún buscas piso, nuestra guía honesta para encontrar piso en Ámsterdam cubre el resto.